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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist in den letzten Jahren für viele Schweizer in greifbare Nähe gerückt oder Realität geworden; bei mehr als der Hälfte aller neu gebauten oder neu auf den Markt gekommenen Wohnungen und Häusern handelt es sich um Wohneigentum. Dank neuer Finanzierungsmöglichkeiten, günstiger Land- und Baupreise und einem attraktiven Angebot auf dem Immobilienmarkt entscheiden sich immer mehr Wohnungssuchende nach dem Motto «Kaufen statt mieten». Das Bedürfnis nach individuellen Wohnformen, Sicherheit und Gestaltungsspielraum in den eigenen vier Wänden und die Innovationen im Wohnungsbau sprechen dafür, dass Wohneigentum auch in den nächsten Jahren weiter im Trend liegen wird.

Nichtsdestotrotz erfordern ein Hausbau oder der Kauf von Immobilien mehr denn je Spezialkenntnisse. Die Beurteilung von Kauf- und Architektenverträgen, Verhandlungen um Preis und Rabatte, die Einschätzung von Standort und Bauqualität werfen viele Fragen auf, deren Beantwortung ein gewisses Rüstzeug erfordern. Genauso anspruchsvoll gestaltet sich die Immobilienfinanzierung, zumal der Markt laufend um neue Hypothekarprodukte erweitert wird und die Banken ihre Zinskonditionen individuell gestalten. Auch der Wirrwarr um Steuern auf Liegenschaften verlangt nach fundierten Informationen.

Viele Bauherren und Konsumenten treten ihren Vertragspartnern wie Planem, Baufirmen, Handwerkern, Bankberatern und Treuhändern allerdings als Laien gegenüber. «Ein Haus kauft man nur einmal im Leben», sagt der Volksmund. Einige schwarze Schafe in der Immobilienbranche machen sich genau diesen Umstand zunutze; sie schlagen Profit daraus, dass der Markt relativ intransparent ist und die Profis ihren Kunden ein X für ein U vormachen können. Solche Tricks funktionieren freilich nur solange, bis man sich selbst gewisse Fachkenntnisse aneignet oder sich im Zweifelsfall an der richtigen Stelle Rat holt.

Unser Ratgeber-Buch macht auf Fallstricke aufmerksam, warnt vor Problemen und zeigt Lösungsmöglichkeiten auf. Es soll Ihnen in allen Fragen rund um Haus, Planen, Bauen, Kaufen und Finanzieren nützlich sein. Ohne Beschäftigung mit der Materie oder Tipps mit Praxisbezug kann es zu Fehlurteilen kommen, oder der Kauf einer Immobilie gerät gar zur Belastung. Unser Ratgeber trägt dazu bei, dass Sie Schwierigkeiten von Anfang an vermeiden können und den Weg zum Eigenheim mit Erfolg meistern. Mit dem richtigen Vorgehen gewinnen Sie in den eigenen vier Wänden Unabhängigkeit, Sicherheit und vor allem ein Stück Lebensqualität.

Dank

Roland Büchli, dipl. Architekt HTL, Eidg. Materialprüfungs- und Forschungsanstalt EMPA, Dübendorf (ZH)

Francesco Canonica, Präsident des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbandes (SIV)

Donato Scognamiglio, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) in Bülach (ZH)

Die Autoren

Jürg Zulliger (1964), lic. phil. I, studierte Geschichte, politische Wissenschaft und Publizistik. Seit 1993 eingetragen im Berufsregister der Journalisten (BR). 1992 bis 1995 beim Schweizerischen Verband für Wohnungswesen (SVW). Seither freier Journalist mit dem Spezialgebiet Immobilien, Bauwirtschaft, Wohneigentum und Wohnungsbau unter anderem für «Tages-Anzeiger», «K-Tip», «Bilanz», «Finanz und Wirtschaft», «Beobachter» sowie zahlreiche Fachzeitschriften. Mitglied der Eidgenössischen Forschungskommission Wohnungswesen. Jürg Zulliger verfasste sämtliche Kapitel mit Ausnahme des Teils über Immobilienfinanzierung und Steuern.

Werner Egli (1957), Bankausbildung. Während 15 Jahren im Hypothekar- und Kreditgeschäft einer Grossbank tätig. Als Mitglied des Direktionskaders leitete Werner Egli von 1990 bis 1994 einen Kreditbereich in Zürich. Von 1994 bis 1998 Aufbau und Leitung des Bereiches «Hypothekar- und Kreditberatung» beim VZ VermögensZentrum in Zürich. Seit Herbst 1998 selbständige Tätigkeit mit der Firma «egli & partner» in Binz (ZH) im Bereich der Hypothekar- und Finanzierungsberatung für Private und KMU-Betriebe. Dozent an der Zürcher Hochschule in Winterthur, am Institut für Finanzplanung (IfFP) in Wettingen und Fachlehrer beim SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder). Redaktionelle Beiträge in Fachzeitschriften, unter anderem in der «Schweizerischen Hauseigentümer-Zeitung». Werner Egli ist Autor der Kapitel «Immobilienfinanzierung» und «Steuern».

Neue Chancen auf dem Markt für Wohneigentum

Tiefere Preise, attraktiveres Angebot

Die Nachfrage nach Eigenheimen hat in den letzten Jahren einen grossen Aufschwung erlebt. Alle Umfragen bestätigen aufs Neue, dass sehr viele Schweizerinnen und Schweizer von einem Eigenheim träumen. In einer Befragung der ETH Lausanne bezeichneten 83% das Eigenheim als ideale Wohnform. Besonders ausgeprägt ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden im Alter zwischen 30 und 50, bei Familien mit Kindern und grösseren Haushalten. Gemäss der Studie liegt es den befragten Personen besonders am Herz, das Haus oder die Wohnung ganz nach den eigenen Vorstellungen gestalten und einrichten zu können. Viele bevorzugen ein Eigenheim zudem aus steuerlichen Gründen oder um mit einer Immobilieninvestition ein Alterskapital zu bilden. Von Bedeutung ist für viele Hauseigentümer oder solche, die es werden wollen, auch die Überlegung, nicht mehr den Schwankungen des Mietwohnungsmarktes oder gar der Willkür eines Vermieters ausgesetzt zu sein.

Seit der zweiten Hälfte der neunziger Jahren haben verschiedene Faktoren einen eigentlichen Boom der Eigenheimnachfrage ausgelöst: Die in der Rezession gesunkenen Bau- und Liegenschaftspreise machen den Bau der eigenen vier Wände für breite Bevölkerungskreise erschwinglich. Während früher das Eigenheim für viele Kaufinteressenten aus finanziellen Gründen bloss Wunschtraum blieb, rückt es jetzt in greifbare Nähe. Dank einem moderaten Zinsniveau kann die Realisierung des Traums auch günstig finanziert werden. Weiter tragen viele neue, innovative Anbieter von Eigenheimen dazu bei, dass ein bezahlbares und oft doch attraktives Angebot auf den Markt kommt. Bauunternehmer und Handwerker geben Produktivitätsfortschritte als Folge des harten Wettbewerbs direkt als Preissenkungen an die Kunden und Bauherren weiter. Auch an guten Lagen kommen neu gebaute, moderne Häuser und Eigentumswohnungen im Preissegment von 400'000 bis 600'000 Fr. auf den Markt, so günstig wie schon lange nicht mehr. Tiefere Landkosten, ein besseres Baumanagement, kürzere Bauzeiten und die teils industrielle Vorfertigung von Bauteilen machen es möglich.

Mieterinnen und Mieter, die die Kosten eines Eigenheims ihrer Miete gegenüberstellen, kommen bald zum gleichen Schluss: kaufen statt mieten. Zusätzlich gewinnt das Eigenheim an Attraktivität, weil auf dem Mietwohnungsmarkt mehr und mehr Defizite ans Licht kommen: Viele Wohnungen sind hinsichtlich Grösse, Komfort und Zimmerzahl nicht mehr zeitgemäss. Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt, die ein Objekt mit fünf oder mehr Zimmern suchen, weichen ins Eigenheimsegment aus. Insofern ist es nicht weiter erstaunlich, dass sich ab der zweiten Hälfte der neunziger Jahre ein grosser Run aufs Eigenheim abzeichnete; bei mindestens der Hälfte oder sogar rund drei Viertel (je nach Statistik) aller jährlich neu gebauten oder neu auf den Markt kommenden Wohneinheiten handelte es sich in den letzten Jahren um Eigenheime.

Eigenheime für «Babyboomer»

Erfahrungsgemäss kommt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden besonders oft im Alter zwischen 30 und 39 auf; bei dieser Altersgruppe handelt es sich heute um die geburtenstarken Jahrgänge, die so genannten «Babyboomer». Mit rund 1,2 Mio. Personen stellt diese Kategorie die bedeutendste Altersgruppe dar. In dieser Lebensphase nehmen zudem die Einkommen und die Kaufkraft am stärksten zu; vielfach können die «Babyboomer» auch auf ein Erbe oder einen Erbvorbezug zurückgreifen. Diese Generation ist also stark vom Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung geprägt, und sie ist zugleich zahlungskräftig und konsumfreudig. Diese Faktoren sprechen dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum auch in den nächsten Jahren relativ stark sein wird.

Dazu tragen zudem die vielen neuen Finanzierungsmöglichkeiten bei, zum Beispiel der Kauf von Wohneigentum mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (BVG), der heute von der jüngeren Generation gut akzeptiert wird. Gestützt wird der Trend zu Eigenheimen durch einige weitere Faktoren: In allen Teilen der Schweiz kommt es zu Umnutzungen von früheren Industrie- und Dienstleistungsgebäuden. Lofts in alten Fabriken als trendige neue Wohnform sind vielerorts auf dem Vormarsch und erfreuen sich gerade bei jüngeren, urban geprägten Kaufinteressenten einer grossen Beliebtheit. Ein zusätzliches Angebot entsteht dadurch, dass Versicherungen, Pensionskassen und teils auch Privatpersonen ihren Bestand an Mietwohnungen verkaufen oder in Eigentumswohnungen umwandeln. Schliesslich kurbelt auch die verbesserte Transparenz auf dem Immobilienmarkt das Geschäft an. Noch vor fünf oder zehn Jahren konnte man den Liegenschaftsmarkt mit einem «schwarzen Loch» vergleichen: An welchen Standorten Liegenschaften zu welchen Preisen die Hand wechselten, galt als die grosse Unbekannte. Detailliertere Statistiken über Handänderungen und Liegenschaftspreise von unabhängigen Firmen wie Wüest & Partner in Zürich oder dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (LAZI) in Bülach schaffen mehr Transparenz. Solche Verbesserungen fördern den Wettbewerb und den Umsatz. Schliesslich ist mit dem Internet eine neue Technologie entstanden, die dem Geschehen auf dem Immobilienmarkt ebenfalls zuträglich ist: Die Suche nach geeigneten Objekten und vor allem Preisvergleiche werden dadurch wesentlich erleichtert. – Das alles liegt im Interesse der Nachfrager bzw. Konsumenten.

Immobilienpreisindizes der Zürcher Kantonalbank (ZKB) für den Kanton Zürich 1980 bis 1999 (1980 = 100). Nach Preisrückgängen in den neunziger Jahren haben sich die Liegenschaftspreise stabilisiert. Längerfristig ist wieder mit einem moderaten Wachstum zu rechnen.

Stabilisierter Immobilienmarkt: Die Grafik zeigt die gesamtschweizerischen Preisindizes des IAZI für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (viertes Quartal 1997 = 100). Im Frühjahr 1999 war auf dem Immobilienmarkt die Talsohle erreicht.

Immobilienpreise: Lage schlägt Komfort

Angesichts dieser Rahmenbedingungen steht der Immobilienmarkt unter einem positiven Vorzeichen. Nach dem Preisrückgang im Zug der Immobilienkrise in den neunziger Jahren haben sich die Preise stabilisiert. Längerfristig spricht alles dafür, dass die Immobilienpreise moderat steigen. Dennoch sind nach wie vor grosse Unterschiede auf dem Markt feststellbar. Am höchsten sind die Immobilienpreise in der Stadt Zürich, am rechten und linken Zürichseeufer sowie im Kanton Zug; an diesen Standorten kostet ein Einfamilienhaus durchschnittlich 1 bis 1,5 Mio. Fr. Als teures Pflaster gelten auch Genf, der Raum Basel und das Oberengadin, wo Preise zwischen 900'000 Fr. und 1 Mio. Fr. verlangt werden. In den Kurorten mit grosser internationaler Ausstrahlungskraft wie St. Moritz oder Davos werden nach wie vor absolute Höchstpreise erzielt. Vom Aufschwung scheinen diese begehrten Standorte nun ganz besonders zu profitieren. Bei diesen Preisvergleichen handelt es sich wohlgemerkt um ein durchschnittliches Haus; aufgrund von Besonderheiten der Lage, der Wohnfläche und des Ausbaus etc. kann der tatsächliche Marktwert einer Liegenschaft davon abweichen.

Der Bau eines bestimmten Hauses kostet meist etwa gleich viel – unabhängig davon, ob es auf einem Grundstück direkt am Zürichsee oder weit ab an einem nach Norden ausgerichteten Hang liegt. Was das Haus auf dem Immobilienmarkt aber wirklich wert ist, hängt entscheidend davon ab, wo es steht. Manchmal kann selbst eine verlotterte Villa noch zu einem Phantasiepreis verkauft werden – vorausgesetzt, das Grundstück verfügt über direkten Seeanstoss. Umgekehrt ist eine herrschaftliche Liegenschaft im Zürichsee- oder Landhausstil irgendwo in der Provinz oder in einem entlegenen Bergtal unter Umständen ein Nonvaleur, ganz einfach weil die entsprechende Kundschaft einer solchen Lage nichts abgewinnen kann. Für den Preis einer Liegenschaft ist also meistens der Standort sehr viel wichtiger als die Qualität des Parketts, die Zahl der Nasszellen oder die Ausstattung der Küche.

Bewertung eines Musterhauses für alle Schweizer Kantone

Lesebeispiel: In Riehen im Kanton Basel-Stadt kostet das «Musterhaus» 865'000 Fr., doppelt so viel wie zum Beispiel in Port-Valais im Wallis. Die Tabelle zeigt vor allem auf, wie sehr der Preis einer Liegenschaft vom Standort abhängt. Das Musterhaus, das das IAZI bewertet hat, ist wie folgt definiert: eine Liegenschaft mit Baujahr 1963, zwei Badezimmer, eine separate Garage, 700 m² Grundstücksfläche, mit 144 m² Nettowohnfläche und einem Rauminhalt von 825 m³. Weiter wird angenommen, dass diese Liegenschaft 1988 renoviert worden ist; sie ist in gutem Zustand und weist eine gute Bauqualität auf. (Quelle: Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien – IAZI.)

Kaufen oder mieten?

Generell ist der Moment für den Bau eines Eigenheims oder den Erwerb einer Liegenschaft also günstig. In jedem Fall sollten Sie aber bedenken, dass der Entscheid weitreichende Folgen hat. Für welchen Standort und für welche Wohnform Sie sich entschliessen, bestimmt längerfristig die Kosten des Wohnens und die individuelle Wohnsituation. Ein Entscheid zugunsten von Wohneigentum ist vor allem dann fundiert und wohl überlegt, wenn er einem direkten Vergleich mit der Miete standhält. Jeder Einzelfall weist freilich grosse Unterschiede auf: Die eine Familie hat vielleicht mit dem Bau eines Einfamilienhauses das grosse Los gezogen, weil sie die eigenen Wohnträume verwirklichen konnte und unter Umständen noch von einer Wertsteigerung der Liegenschaft profitiert. Währenddessen kam in einem anderen Fall beispielsweise eine Tankstelle oder ein neuer Autobahnviadukt vor das Haus zu stehen – die Besitzer erlitten einen schmerzhaften Wertverlust und hatten die Unbill aus der Umgebung zu ertragen. Wie soll man sich da entscheiden?

Für das Einfamilienhaus spricht zunächst die grössere Unabhängigkeit. Gerade das ist heute für viele junge Familien mit Kindern das Hauptmotiv, etwas Eigenes erwerben zu wollen. Die eigenen vier Wände dienen der freien Entfaltung, bieten Sicherheit und Geborgenheit. Als Eigentümer sind Sie in geringerem Mass den Schwankungen des Wohnungsmarktes und dem Belieben eines Vermieters ausgesetzt.

Wer ein Haus bauen oder erwerben will, muss allerdings die Sicherheit haben, die finanzielle Belastung auch in ein paar Jahren und selbst bei steigenden Zinsen noch tragen zu können. Wer um seinen Arbeitsplatz fürchtet oder sich im Unklaren über die künftige Lohnentwicklung ist, wird daher eher die Miete vorziehen. Auf dem Arbeitsmarkt gilt: Ein Eigenheim steht dem Ruf der Wirtschaft nach Mobilität entgegen. Vergessen Sie auch nicht, dass eine finanzielle Investition in Liegenschaften gewisse Risiken bergen kann. Im Zug der Immobilienkrise in den neunziger Jahren haben viele Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen 30% an Wert verloren; wer wegen eines Arbeitsplatzwechsels seine Immobilie notgedrungen veräusserte, musste unter Umständen das investierte Eigenkapital vollumfänglich abschreiben. Nicht alle sind bereit, solche Risiken auf sich zu nehmen. Dass viele dem Mieterdasein den Vorzug einräumen, lässt sich auch mit dem international wohl einmalig hohen Ausbaustandard im Mietwohnungsbau in der Schweiz erklären.

Wirtschaftliche Vorteile in den eigenen vier Wänden

Andererseits darf nicht vergessen werden, dass Immobilien ähnlich wie Aktien zwar über kurze Zeiträume beträchtlichen Preisschwankungen unterworfen sind, auf lange Sicht jedoch eine Wertsteigerung erwarten lassen und Schutz vor Inflation bieten. In Ländern mit hoher Inflation ist die Flucht in Sachwerte, also zum Beispiel in Liegenschaften, daher sehr ausgeprägt.

Viele Leute in der Schweiz gehen davon aus, dass Wohneigentum im Vergleich zur Miete die kostspieligere Variante darstellt. Vergleicht man konkrete Angebote an ein- und demselben Standort, so stimmt das wohl für die sehr teuren Lagen. An den Top-Standorten am Zürichsee, in Zug, St. Moritz oder an den ersten Adressen in Basel, Zürich oder Genf können sich die weitaus meisten Leute kein Eigenheim leisten. So generell lässt sich die Frage aber nicht beantworten. Denn ob sich im Nachhinein die Miete oder ein Kauf als die vorteilhaftere Variante erweisen wird, hängt vom Verlauf der Wirtschaft, den Zinsen und der Entwicklung auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt ab. Von den starken Zinssenkungen in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre konnten vor allem Immobilienkäufer und -besitzer profitieren, die zu diesem Zeitpunkt zu sehr attraktiven Finanzierungen kamen. Die Mieten sind in dieser Periode indes kaum gesunken.

Es lassen sich zahlreiche grundsätzliche Überlegungen anführen, die auch unter wirtschaftlichen Aspekten für ein Eigenheim sprechen: Beim Wohneigentum fallen tiefere Unterhaltskosten an, da der Hauseigentümer mehr Sorge zum Objekt trägt und eigenhändig Reparaturen ausführt. Ausserdem spart er Umzugskosten, weil er normalerweise stark mit seinem Haus oder seiner Wohnung verbunden ist. Mieterinnen und Mieter wechseln demgegenüber häufiger den Wohnsitz und haben dementsprechend höhere Auslagen für Umzüge oder neue Wohnungseinrichtungen. Auch Verwaltungskosten spart der Hauseigentümer, währenddem der Mieter mit seinem Mietzins normalerweise für diese Kosten aufkommen muss.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Freiheit des Immobilienbesitzers, über den Standard, Komfort und Qualitätsanspruch im Rohbau und Innenausbau selbst bestimmen zu können. Damit hat er zugleich einen direkten Einfluss auf die Kosten. Einmal abgesehen von einem gewissen Minimalaufwand für Unterhalt und Reparaturen ist er frei, mehr oder weniger Geld in sein Haus zu investieren; er kann auf kostspielige Apparate und Materialien verzichten oder aus Kostengründen Renovationen aufschieben oder staffeln. Sicher finden sich auch auf dem Markt für Mietwohnungen immer wieder sehr preisgünstige Angebote. Aber die praktische Erfahrung vieler Mieterinnen und Mieter sieht meist doch so aus, dass sie sich mit den Entscheiden des Investors bzw. Vermieters arrangieren müssen. Und dieser hat unter dem Blickwinkel seiner Kapitalanlage meist ein Interesse daran, dass seine Liegenschaft werthaltig, langlebig und damit meist auch teuer ist. Pensionskassen und Versicherungen entscheiden sich in vielen Details stets für die teurere Variante, denn schliesslich bewirtschaften sie Immobilien mit einem Anlagehorizont von Jahrzehnten.

Mieter müssen zudem mit dem Nachteil leben, dass ihre Wohnkosten in Zeiten der Wohnungsknappheit steigen. Bei einem sehr angespannten Wohnungsmarkt liegt das Mietpreisniveau hoch, und die Vermieter können teils aussergewöhnliche Mieterträge erzielen. Wer aber Herr und Meister in den eigenen vier Wänden ist, muss sich vor solchen Kostensteigerungen nicht fürchten. Zudem zahlt der Mieter insofern mehr, als der Vermieter die Verzinsung des Fremdkapitals vollumfänglich auf den Mietzins überwälzen darf. Zu Unrecht, wie Ökonomen herausgefunden haben, denn die Inflation reduziert im Verlauf der Zeit die Schuld des Vermieters. Daher ist es bei hoher Inflation besonders günstig, Eigentümer und nicht Mieter zu sein.

Ob Wohneigentum auch in steuerlicher Hinsicht interessant erscheint, ist in der Schweiz umstritten. Zumindest Neuerwerber eines Eigenheims, die sich meist hoch verschulden, konnten bis anhin profitieren: Die Schuldzinsen sind vom Einkommen abziehbar. Andererseits müssen Hauseigentümer den Eigenmietwert ihrer Liegenschaft versteuern, was vor allem dann negativ ins Gewicht fällt, wenn die Hypothekarschuld im Lauf der Jahre zurückbezahlt wird. Einiges spricht jedoch dafür, dass mit Wohneigentum auch in Zukunft steuerliche Vorteile verbunden sein werden. Ein Vorschlag sieht die Einführung eines steuerlich privilegierten Bausparens vor (siehe Kapitel «Steuern», ab S. 182). Im Zusammenhang mit der steuerlichen Belastung ist indes auch daran zu denken, dass Wohneigentum natürlich vor allem auf längere Sicht interessant ist. Wenn die Liegenschaft schon bald nach dem Erwerb wieder veräussert wird, so fallen Handänderungsgebühren, Grundstückgewinnsteuer etc. allzu stark ins Gewicht.

Nicht zu verschweigen ist schliesslich auch, dass nach aller Erfahrung mit dem Wunsch nach Wohneigentum auch der Wunsch nach mehr Komfort und einem höheren Ausbaustandard verbunden ist, was wiederum Mehrausgaben bedingt. Zweifelsfrei belegen lässt sich, dass die Bewohner eines Einfamilienhauses in Bezug auf ihre Wohnsituation sehr zufrieden sind. Gemäss der Befragung der ETH Lausanne erklären sich 69% der Einfamilienhausbesitzer als «sehr zufrieden», während dieser Wert bei den Mietern bei 31% liegt. Sicher, im Grossen und Ganzen bezeichnen sich auch die Mieter als «zufrieden». Erstaunlich dabei ist jedoch, dass die Mehrheit von ihnen gemäss der Umfrage nur von einem träumt: vom Einfamilienhaus.

Kauf oder Miete – Vor- und Nachteile

Die eigenen Bedürfnisse

Passt das Haus zu Ihren Lebensgewohnheiten?

Allen sachlichen Abwägungen zum Trotz dürfen die gefühlsmässigen Aspekte und die Fragen rund um das Wohnen nicht zu kurz kommen. Damit das Aufspüren des Traumobjekts zum Ziel führt, braucht es daher vor allem eines: Sie sollten sich zuerst Klarheit über Ihre eigenen Bedürfnisse verschaffen. Das bietet am ehesten Gewähr, sich nicht vom Angebot blenden oder gar von der Verkaufswerbung verführen zu lassen. Am besten stellen Sie noch vor der ersten Besichtigung einen Anforderungskatalog, eine «Checkliste» auf. Dazu gehören Angaben zur gewünschten Lage, Ihre Preisvorstellungen, Architekturstil und Bauweise, Grösse und Anzahl der Zimmer, Innenausbau, Erschliessung mit öffentlichem Verkehr, Distanzen zu Schule und Einkaufsmöglichkeiten, soziales Umfeld etc. Dabei gilt es, so ehrlich wie möglich die ureigenen Vorstellungen herauszufinden – unabhängig von dem, was Freunde sagen, unabhängig von Prestigedenken und den schönen Bildern in Hochglanzmagazinen rund ums Wohnen.

So sieht eine Checkliste aus: die zwölf wichtigsten Punkte

Welches ist der höchste Preis, der für Sie finanziell tragbar ist?
Lage: Wie wichtig sind Ihnen bei einem Standort Sonneneinstrahlung, Aussicht und Hanglage sowie Grösse und Form der Parzelle?
Immissionen (Lärm, Luftbelastungen)?
Merkmale der Gemeinde und des Wohnumfeldes: Freizeitangebot, Einrichtungen für Kinder, Sport, medizinische Versorgung, Bank, Post, Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Kindergarten, kulturelles Leben, Vereine etc.?
Wie sieht die künftige Entwicklung in der Gemeinde aus? Stehen eine Änderung der Zonenplanung oder Neubauten in der Umgebung an?
Erschliessung mit öffentlichem und privatem Verkehr: Distanzen zum Arbeitsplatz, zur Schule und Einkaufsmöglichkeiten? Wie gross sind Zeitaufwand und Kosten zu veranschlagen?
Architekturstil und Bauweise: klassisch «alt», urban, modern oder besonders familiengerecht?
Grösse und Anzahl der Zimmer?
Grundriss allgemein, Flexibilität hinsichtlich der später nötigen Änderungen?
Innenausbau, Farben und Materialien: Ästhetik, praktischer Nutzen und Dauerhaftigkeit?
Bauqualität und Zustand von Installationen wie Heizung, Wärmeisolation etc.?
Soziales Umfeld, Nachbarschaft?

Kreuzen Sie nach jeder Besichtigung die erfüllten Punkte an. Erst wenn ein Objekt mindestens 70 bis 80% der Anforderungen erfüllt, sollten Sie das Angebot ernsthaft prüfen. Bedenken Sie jedoch, dass 100-prozentige Übereinstimmung kaum je möglich ist!

Zwar sind heute offene Grundrisse, grossräumige Entrees und Wohn-/Esszimmer «in», aber in der Praxis wissen nicht alle Leute, wie sie diese Wohnflächen einrichten und nutzen sollen. Viele hätten doch lieber eine Türe zum Zumachen. Gerade bei solchen Konzepten werden die Kinderzimmer manchmal geradezu stiefmütterlich behandelt. Vielen Planern und Promotoren dieser Bauweise scheint es nicht in den Sinn zu kommen, dass Kinder in ihrem Bewegungsdrang mehr Platz brauchen als Erwachsene, die vor dem Fernseher sitzen oder an einem Schreibtisch arbeiten. Dementsprechend grössere Kinderzimmer vorzusehen lohnt sich schon allein aus Gründen der Flexibilität: Das lässt später nämlich eine andere Nutzung zu – etwa als Elternschlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer.

Räume, die sich gliedern lassen oder kleinere Individualzimmer anstelle einer grossen «Wohnhalle» sind flexibler in der Nutzung. Von praktischer Bedeutung ist zudem die Zuordnung der Räume – ein Grundriss sollte so konzipiert sein, dass Tätigkeiten, die in Ihrem Wohnalltag zusammengehören, auch räumlich nahe beieinander ausgeführt werden können. Störungen zwischen den einzelnen Wohntätigkeiten sind möglichst zu vermeiden (siehe Kapitel «Flexible Nutzung ist gefragt», ab S. 27).

Ein wichtiges Hilfsmittel zur Klärung der Wohnbedürfnisse ist die Führung eines Journals, in dem Sie einen Tagesablauf aller Mitglieder des Haushalts und die Nutzung der Räume festhalten. So lassen sich Fragen beantworten wie: Welche Funktionen kommen der Küche zu? Wie viele Schlafzimmer sind erforderlich? Bedarf es eines separaten Arbeitszimmers?

Das Haus muss nicht unbedingt auf die klassische Kernfamilie zugeschnitten sein (berufstätiger Vater, Mutter und zwei Kinder); die Familien- und Haushaltsformen sind vielfältiger geworden. Daraus entstehen neue Anforderungen an die Wohnsituation. Wichtig ist deshalb, dass Ihr Haus flexible Nutzungen zulässt. Ein Grundriss, der den Platz für Stereoanlage, Fernseher und Schreibtisch von Anfang an vorgibt, entspricht kaum noch den heutigen Anforderungen. Je leichter sich ein Grundriss neuen Bedürfnissen anpassen lässt, umso grösser sind der Nutzen und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

Was der Verkäufer verschweigt

In der Werbung und in den Immobilieninseraten operieren die Anbieter gezielt mit all den Träumen, die sich ums Wohnen drehen: «Leben auf der Insel», «Träume bauen», «Wunschtraum mit Seesicht». Einige wenige schwarze Schafe versuchen es gar mit unwahren Behauptungen – so ist ein Slogan wie «Wertsteigerung garantiert» angesichts gewisser Schwankungen der Immobilienpreise in den letzten Jahren schlicht irreführend. Als reine Schönwetterberechnungen erweisen sich meist die in Inseraten genannten Zahlen für die monatlich anfallenden Kosten – längerfristig aufzubringende Unterhalts- und Folgekosten, aber auch ein möglicher Anstieg aufgrund steigender Hypothekarzinsen werden in solchen Werbebotschaften meist ausgeblendet. Die finanzierende Bank freilich wird dies in einer Tragbarkeitsrechnung für Sie und Ihr Objekt sehr wohl einkalkulieren. Sie kommen also nicht darum herum, eigene Berechnungen und Überlegungen anzustellen.

In diesem Sinne sind die Verkaufsunterlagen kritisch zu prüfen. Geben sie zum Beispiel Aufschluss darüber, wie viel effektiv nutzbare Wohnfläche zur Verfügung steht und auf wie viel Sie der Quadratmeter Fläche zu stehen kommt? (siehe dazu Kapitel «Benchmarks im Wohnungsbau», ab S. 97). Hinterfragen Sie die Werbesprache: Ist der «Traum vom Einfamilienhaus im Grünen mit Sicht auf die Berge» möglicherweise reichlich abgelegen? Handelt es sich beim «Liebhaberobjekt» um ein technisches überholtes Haus, das sich in Bezug auf Unterhalt und Nebenkosten als Fass ohne Boden erweisen wird? Vielleicht erleichtert es Ihre Entscheidung, wenn Sie denjenigen Fragen nachgehen, die in den Prospekten unterschlagen werden und über die sich der Verkäufer ausschweigt: Fehlen zum Beispiel Informationen zur Lärmsituation oder zum Standort wie «ruhig» oder «sonnig», ist zu vermuten, dass die Lage Nachteile aufweist. Bezeichnend ist zudem, dass selten Angaben zum sozialen Umfeld oder zur Nachbarschaft gemacht werden, wobei gerade das Faktoren sind, die erheblich zur Wohn- und Lebensqualität beitragen.

Doch, so paradox es klingt, die Wahl des «richtigen» Objekts ist damit scheinbar nicht einfacher geworden. Denn selbst für viele ernsthafte und gut informierte Kaufinteressenten gleicht die Suche nach dem passenden Eigenheim der Suche nach der berühmten Stecknadel im Heuhaufen. Wie lässt sich die Vielfalt des Angebots auf einen Nenner bringen? Warum steht das putzige Haus, das einem wie auf den Leib geschnitten dünkt, just an einer lärmigen Strasse? Den einen passiert es, dass sie den Markt monatelang abklopfen, um es am Ende zu bereuen, dass sie nicht schon vor einem halben Jahr diejenige Liegenschaft erstanden haben, die soeben einen Käufer gefunden hat. Andere haben ohne langes Hin und Her gekauft und sind schon nach den ersten Wochen mit ihrer Wahl doch nicht recht glücklich.

Tipp

In der Praxis sind Kaufinteressenten oft unsicher, welche Argumente den Ausschlag geben sollen. Gewichten Sie im Zweifelsfall folgende Aspekte am meisten:

Der Innenausbau, die Oberflächenmaterialien und Apparate einer Liegenschaft lassen sich ändern, nicht aber die Lage. Der Standort und die verkehrstechnische Erschliessung gehören zu den wichtigsten Kriterien.

Gewichten Sie zudem Raum, Flächen und Lichtführung besonders stark. Die Abdeckung der Küchenkombination oder die Tapete sind austauschbar, das Raumgefühl und die zur Verfügung stehende Wohnfläche aber fest vorgegeben.

Sehr viel wert ist zudem ein flexibles Grundrisskonzept, das verschiedene Arten der Nutzung oder später auch den Bau eines separaten Eingangs oder einer Einlegerwohnung gestattet.

Flexible Nutzung ist gefragt

Je nach Lebenssituation andere Bedürfnisse

Häuser werden meist mit einem Zeithorizont von 100 Jahren erstellt, schliesslich gelten Immobilien als langfristige Investitionsgüter. Ein Mauerwerk hält denn auch mindestens ein Jahrhundert. Andererseits sind die Arten der Nutzungen und die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt für eine derart lange Zeitperiode schlicht nicht vorhersehbar. Die konkreten Bedürfnisse der Bewohner sind nicht in Stein gemeisselt, sondern im Gegenteil sehr variabel. Für eine Familie mit kleinen Kindern ist zum Beispiel eine räumliche Gestaltung erwünscht, die Nähe zwischen Kindern und Erwachsenen schafft. Sobald die Kinder grösser werden, gewinnt jedoch räumliche Distanz – eine «sturmfreie Bude» – an Bedeutung. Irgendwann wollen sich Kinder der elterlichen Kontrolle entziehen, auch wenn sie heute angesichts langer Ausbildungszeiten oder aufgrund der Situation auf dem Arbeitsmarkt relativ lange im elterlichen Zuhause wohnen.

Immobilienfirmen und viele Architekten plädieren im Moment sehr stark für grosse, offene Räume. Ein grosszügig bemessener Erschliessungs- und Wohnbereich ist aber umso willkommener, je flexibler er in der Nutzung ist. Sinn macht vor allem ein Konzept, das bereits durch einfache Anpassungen sowohl offen als auch geschlossen gestaltet werden kann (siehe die Box «Variabel in drei Stufen» auf der folgenden Seite). Sehr viel wert sind auch so genannte «nutzungsneutrale» Räume, die sich als Spiel- oder Kinderzimmer, als Arbeitsraum, als Schlafzimmer für die Eltern etc. nutzen lassen. Dazu bedarf es einer Fläche von mindestens 14 bis 16 m², wobei man zudem Türen und Fenster so positionieren sollte, dass mehrere Varianten der Möblierung möglich sind.

Ein Haus ist wirtschaftlich betrachtet vernünftig, wenn es schon zum Zeitpunkt der Erstellung mehrere Arten des Gebrauchs gestattet. Ein durchdachtes Konzept sollte für ganz unterschiedliche, auch nicht vorhersehbare Ereignisse Lösungen anbieten. Statistisch gesehen werden 39% aller Ehen geschieden, was völlig geänderte Wohnbedürfnisse nach sich zieht. Veränderungen können sich auch infolge Arbeitslosigkeit, eines Unfalles oder eines Todesfalls in der Familie ergeben. Auf einmal kann es aus wirtschaftlichen Gründen erwünscht sein, einen Teil des Hauses als Einlegerwohnung oder zumindest ein Zimmer zu vermieten. Stark an Bedeutung gewinnt zudem die innerhäusliche Erwerbs- oder Nebenerwerbsarbeit. Wer zuhause arbeitet, spart Raumkosten. Auch für diese Anforderung erweist sich eine entsprechende räumliche Aufteilung, vielleicht die Schaffung eines separaten Eingangs, als sinnvoll.

Durch einen geschickt konzipierten Grundriss lässt sich Anpassbarkeit oft ohne zusätzliche Kosten erreichen. Doch auch weitergehende Vorinvestitionen können sich in einer längerfristigen Wirtschaftlichkeitsrechnung auszahlen. In Bezug auf Eigentumsobjekte erleichtert es ein flexibles Konzept zudem, dass die Immobilie später an anders zusammengesetzte Haushalte verkauft oder vermietet werden kann und somit längerfristig nicht aus dem Markt fällt.

Beispiel Wohnpark «Balance»

Beispiel für ein neues Projekt, das den Anforderungen an Flexibilität genügt, ist der Wohnpark «Balance» in Wallisellen (ZH). Im Grundpreis von 565'000 Fr. für eine Wohnung in der Variante «Basic» sind Zuleitungen bereits inbegriffen, die die spätere Erstellung einer weiteren Nasszelle oder einer zusätzlichen Kochgelegenheit ermöglichen. Die zusätzlichen Kosten, um die Wohneinheit durch die Schaffung einer Einlegerwohnung aufzuteilen, betragen 30'000 Fr. Damit lassen sich ein zweiter, separater Eingang, eine zusätzliche Nasszelle und Kochgelegenheit sowie die erforderlichen Zwischenwände realisieren. Das Konzept ermöglicht es, Bedürfnisse in verschiedenen Lebensphasen abzudecken. Der Grundriss gestattet unter anderem eine Nutzung als Loft für einen Junggesellen, eine unterteilte Wohnung für eine Grossfamilie, die Errichtung einer Einlegerwohnung für die Schwiegereltern oder zwecks Weitervermietung an Dritte – und schliesslich die Rückkehr zu einem Loft für das ältere gewordene Besitzerehepaar.

Variabel in drei Stufen

Wirklich flexibel ist ein Grundriss, wenn er sich sowohl durch kleine Eingriffe als auch durch bauliche Massnahmen neuen Bedürfnissen anpassen lässt:

Leicht zu bewerkstelligen ist eine Aufteilung eines Raumes durch eine Türe, die sich ein- und aushängen lässt, durch ein Möbelstück als raumtrennendes Element, Vorhänge als Abtrennung, eine improvisierte Trennwand oder einen Paravent.

Zweitens gilt es, ein Potenzial zu schaffen, damit durch kleinere bauliche Eingriffe Anpassungen ermöglicht werden: zum Beispiel indem schon beim Bau Leitungen so angeschlossen werden, dass später eine zweite Nasszelle oder eine zusätzliche Kochgelegenheit erstellt werden kann.

Für eine dritte Stufe zählt es, Optionen für grössere Eingriffe offen zu lassen: zum Beispiel einen Ausbau von Keller oder Dachstock. Überdies sollte das Gebäude auf dem Grundstück so platziert sein, dass ein späterer Anbau möglich ist.

Beim Wohnpark «Balance» in Wallisellen (ZH) umfasst eine Eigentumswohnung in der Basisvariante (oben) drei Schlafzimmer, drei Nasszellen und eine frei stehende Küche. Als Variante (unten) lässt sich eine Einlegerwohnung mit separatem Eingang, einem Zimmer, einer Nasszelle und einer Kochgelegenheit abtrennen (Einlegerwohnung grau hervorgehoben). (Architekten: Sabina Hubacher und Christoph Haerle.)

Lage, Lage, Lage

Viele Käufer eines Eigenheims denken zunächst nicht daran, welch weitreichende Auswirkungen ein neuer Wohnort und eine neue Umgebung haben werden. Beim Kauf von Wohneigentum sollte man sich daher nicht allein von der Architektur oder der günstigen Gelegenheit leiten lassen. Die Wohn- und Lebensqualität am Standort seiner Wahl sind ebenso sorgfältig unter die Lupe zu nehmen: Wie steht es um Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und der Erschliessung mit öffentlichem Verkehr? Wenn schon um 18 Uhr der letzte Bus abgefahren ist, wenn abends in der Gemeinde weder kulturell noch gesellschaftlich irgendetwas geboten wird und die Kinder nirgends Anschluss finden, so bereut man den Kauf vielleicht schon nach kurzer Zeit.

Vor allem Käufer, die vor der Gründung einer Familie stehen, sollten die Standortqualitäten einer Gemeinde vor einem Entscheid überprüfen. Sind Betreuungsstätten wie Krippe oder Hort vorhanden? Wie gross sind die Distanzen zu Kindergarten und Schule? Gibt es ein ausreichendes Angebot an Spielplätzen, Freiräumen oder Spielgruppen? Vor dem Einzug lohnt es sich auch herauszufinden, ob die Kinder in der Überbauung gleichaltrige Spielkameraden finden werden. Ohnehin sollten Sie sich selbst ein Bild von der Nachbarschaft und dem Zusammenleben in der Siedlung machen. Erkundigen Sie sich daher bei den Nachbarn, wie diese sich dazu äussern. Leben die Nachbarn in gutem Einvernehmen und pflegen soziale Kontakte? Oder geht man sich eher aus dem Weg? Sofern das Bauprojekt erst auf dem Papier existiert, sollte man sich an den Verkäufer wenden oder Verkaufsveranstaltungen besuchen. Dort zeigt sich, wer sonst noch Interesse an der Überbauung hat.

Von einiger Bedeutung ist auch die nähere Umgebung des Hauses. Ob es sich um einen Ort handelt, an dem man sich heimisch und sicher fühlen wird, stellt sich oft erst nach mehreren Besichtigungen heraus. Vor einem Kaufentscheid sollten Sie daher den Standort mehrmals aufsuchen und bei verschiedenen Licht- und Wetterverhältnissen in Augenschein nehmen. Hinzu kommt, dass ein Quartier an einem Wochenende ganz anders anmutet als an einem Werktag.

Nebst den Distanzen zum Arbeitsplatz, zum Einkaufen oder zur Schule ist auch an den Freundes- und Verwandtenkreis zu denken. Wenn plötzlich Bekannte und Grosseltern weit weg sind, findet man nicht so schnell jemanden zum Kinderhüten. Oder gute Freunde verliert man aus den Augen, weil sie nun in einer anderen Stadt wohnen.

Der eigentliche Zeitaufwand und die Kosten der Mobilität müssen korrekterweise von Anfang an Eingang ins Budget finden. Wenn ein Haus derart abgelegen ist, dass Sie noch ein zweites Auto anschaffen müssen, um die Kinder in die Klavier- oder Sportstunde zu bringen, so kommt Sie das teuer zu stehen. Doch nicht nur die Ausgaben für Verkehrsabonnemente bzw. Benzin und Amortisation eines Autos sind in die Berechnung einzubeziehen, sondern auch der eigentliche Zeitaufwand. Zeit ist Geld, sagt schliesslich der Volksmund. Andererseits bewegen sich an abgelegenen Standorten die Liegenschaftspreise auf einem wesentlich tieferen Niveau als an zentrumsnahen Lagen. Für den Kanton Zürich gilt etwa die Aussage, dass ein- und dasselbe Haus im abgelegenen Sternenberg oder Truttikon nur etwa halb so viel kostet wie in Zollikon, Meilen oder Küsnacht mit Blick auf den Zürichsee. Käufer von Immobilien haben also grundsätzlich Immobilien- und Pendelkosten gegeneinander abzuwägen.

Rendlerkosten einkalkulieren

Das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) hat ausgerechnet, auf welchen Betrag sich die Pendelkosten längerfristig summieren: Angenommen, ein Bankangestellter sitzt zweimal täglich 15 Minuten im Auto, um die 15 km von seinem Wohnort an seinen Arbeitsplatz in der Stadt zu fahren. Berechnet er für diese Zeit einen fiktiven Nettolohn von 40 Fr. pro Stunde und budgetiert 70 Rp. pro Autokilometer, so kostet ihn das jährlich 6'560 Fr. Nehmen wir weiter an, dass dieser Angestellte 40 Jahre lang – während seines ganzes Berufslebens – pendelt, so kommt eine grosse Summe zusammen. Der so genannte Gegenwarts- oder Barwert aller jährlich anfallenden Kosten beträgt 120'000 Fr. (Annahme Zinssatz von 4,6%). Bei grösseren Distanzen und längeren Pendelzeiten steigen diese Kosten stark an. Der Entscheid, ob man in der Stadt, in Stadtnähe oder auf dem Land wohnen will, sollte also gut bedacht sein.

Kosten für 40 Jahre Pendeln

Bauland, die Basis des Eigenheims

Ob Sie ein Fertighaus aus dem Prospekt erwerben oder in Zusammenarbeit mit einem Architekten Ihr «Traumhaus» ganz nach Ihren Vorstellungen verwirklichen – der Erwerb eines Grundstücks gehört selbstverständlich immer dazu. Bauland ist im buchstäblichen Sinn die Grundlage für Ihr neues Heim. Der Kaufpreis des Grundstücks, Zonenplan und Bauauflagen sowie die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Pflichten sind ganz entscheidende Faktoren. Denn sie bestimmen massgeblich, wie teuer das Vorhaben unter dem Strich zu stehen kommt und welches Objekt auf der Bauparzelle überhaupt realisiert werden darf. Vor dem Kauf von Bauland sollte man sich daher unbedingt mit seinem Baupartner beraten, das heisst mit dem Architekten, General- oder Totalunternehmer. Die Vor- und Nachteile der Lage (Besonnung, Aussicht, Form der Parzelle, Anbindung an Verkehr, Lärm etc.) sind genauso sorgfältig zu prüfen wie die Beschaffenheit des Grundstücks an sich. Ein hoher Grundwasserspiegel oder mangelnde Fundationsmöglichkeiten können den Bau eines Hauses erschweren und verteuern.

Selbst wenn Sie ein bestehendes Gebäude oder ein schlüsselfertig erstelltes Haus erwerben, müssen Sie sich mit den Gegebenheiten des Grundstücks befassen: Sind spätere Umbauten oder Zweckänderungen zulässig? Oder was geschieht, wenn Sie später wieder verkaufen wollen? Die geltenden Bauauflagen regeln die bebaubare Fläche, zulässige Geschosszahl, Abstand zu Nachbarn, Dachform, feuerpolizeiliche Massnahmen und vieles mehr. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen der Landverkäufer oder die Nachbarn in diesem und jenem Punkt entgegenkommen wollen – denn für Ausnahmebewilligungen ist niemand anders als die örtliche Baubehörde zuständig. Im Zonenplan der Gemeinde ist festgelegt, ob eine Parzelle bebaut und wie sie genutzt werden darf. Wichtig ist die Ausnützungsziffer, die das Verhältnis zwischen der gesamten Grundstücksfläche und der maximal zulässigen Wohnfläche wiedergibt – je höher die Ziffer, desto weniger Land brauchen Sie für ein bestimmtes Haus. Wenn Sie selbst bauen, gilt es weiter zu beachten, dass sich Zonenpläne und Bauvorschriften wandeln. Vergewissern Sie sich daher, ob Planungsverfahren oder irgendwelche Änderungen anstehen, die Ihr Bauprojekt tangieren oder im schlimmsten Fall gar verhindern könnten. Auskünfte dazu erteilt die Gemeinde; dort erfahren Sie auch, wie es um die Erschliessung des Grundstücks bestellt ist.

Jürg Zulliger / Werner Egli

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Kauf oder Miete – Vor- und Nachteile

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Was der Verkäufer verschweigt

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