Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten

Dank

Die Autoren danken folgenden Personen und Institutionen für die Unterstützung beim Verfassen des Ratgebers: Helena Ott, Patrick Strub, Karin von Flüe, Beobachter-Beratungszentrum; Christoph Enzler, Bundesamt für Wohnungswesen; Stefan Fahrländer, Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung; Christopher Tillman, Legis Rechtsanwälte AG; Peter Ilg, SwissRei; Lorenz Heim, Andreas Meyer, Renato Sauter, Markus Stoll, Adrian Wenger, VZ VermögensZentrum AG; Patrick Schnorf, Wüest Partner AG.

Download-Angebot zu diesem Buch

Verschiedene Checklisten aus diesem Ratgeber, eine Excel-Vor-lage zur Berechnung des Mietzinses bei einer Zwischenvermietung und den Maklervertrag können Sie unter www.beobachter.ch/download (Code 0895) herunterladen und selber bearbeiten.

Beobachter-Edition

2. Auflage, 2019

© 2018 Ringier Axel Springer Schweiz AG, Zürich

Alle Rechte vorbehalten

www.beobachter.ch

Herausgeber: Der Schweizerische Beobachter in Zusammenarbeit mit VZ VermögensZentrum AG

Lektorat: Käthi Zeugin, Zürich

Reihenkonzept: buchundgrafik.ch

Umschlaggestaltung: Rebecca De Bautista

Umschlagfoto: Gettyimages/cristinairanzo

Fotos: iStock (Seiten 20/21, 38/39, 62/63, 126/127, 140/141, 154/155, 186/187, 220/221), Shutterstock (Seiten 100/101, 212/213)

Layout: Bruno Bolliger, Gudo

e-Book: mbassador GmbH, Basel

ISBN 978-3-03875-089-5

eISBN 978-3-03875-140-3

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Inhalt

Vorwort

Verkaufen, vererben oder vermieten? Ein Überblick

Teil 1: Das Eigenheim verkaufen

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf

Kriterien für den Verkaufsentscheid

Der richtige Zeitpunkt – emotionale Faktoren

Der richtige Zeitpunkt – sachliche Faktoren

Den Verkauf kommunizieren

Das Eigenheim vorübergehend vermieten

Das spricht für eine Vermietung

Der befristete Mietvertrag

Mietzins und Nebenkosten

Welchen Wert hat die Immobilie?

Die Wertbestimmung

Wertbestimmende Faktoren

Methoden zur Wertbestimmung

So optimieren Sie den Verkaufspreis

Ungenutzte Potenziale

Renovieren vor dem Verkauf?

Den Verkaufspreis festlegen

Marktpreis oder Fixpreis?

Das Bietverfahren

Der Preis beim Verkauf unter Freunden

Der Verkauf

Mit oder ohne Makler?

Wichtige Unterlagen zu Ihrer Liegenschaft

Die Vorteile des Maklers

Den passenden Makler finden

Den Maklervertrag abschliessen

So verkaufen Sie Ihr Eigenheim selber

Die Verkaufsunterlagen

Insertionskanäle

Wie viel Ehrlichkeit muss sein?

Wer haftet für Altlasten und Schadstoffe?

Der Verkauf Schritt für Schritt

Die Besichtigung organisieren

Die Einreichung der Angebote

Die Auswahl der passenden Käuferschaft

Reservation und Anzahlung

Der Kaufvertrag

Die finanzielle Seite

Wie weiter mit der Hypothek?

Ausstieg aus der Hypothek

Die Hypothek an die Käufer weitergeben

Die Hypothek zur neuen Liegenschaft mitnehmen

Zwei Liegenschaften nacheinander finanzieren

Zwei Liegenschaften parallel finanzieren

Gelder aus der zweiten Säule und der Säule 3a

Steuern und Gebühren

Die Grundstückgewinnsteuer

Die Handänderungssteuer

Gebühren beim Liegenschaftsverkauf

Übertragung und Übergabe

So läuft die Übertragung

Die Zahlung sicherstellen

Der Grundbucheintrag

Die Übergabe der Immobilie

Räumung und Reinigung

Verträge und Versicherungen

Dokumente und Schlüssel

Die persönliche Übergabe

Teil 2: Das Eigenheim vererben

Wissenswertes zum Erbrecht

Wer hat Anrecht auf welchen Erbteil?

Die gesetzlichen Erben

Pflichtteile und freie Quote

Ausgleichspflicht

Finanzielle Verpflichtungen aufgrund des Erbvorbezugs

Finanzielle Folgen für die Eltern

Finanzielle Folgen für die Kinder oder Enkel

Möglichkeiten der Weitergabe

Weitergeben zu Lebzeiten

Gründe für ein Weitergeben zu Lebzeiten

Das Eigenheim an die Kinder vermieten

Das Eigenheim vorübergehend an Dritte vermieten

Das Eigenheim weitergeben und doch darin wohnen bleiben

Der Wohnungstausch

Eine Zweitimmobilie weitergeben

Das kleine Mehrfamilienhaus

Vererben nach dem Ableben

Regelungen in Testament oder Erbvertrag

So beugen Sie Konflikten vor

Den Partner, die Partnerin absichern

Spezialfall Patchworkfamilie

Die finanzielle Seite

Wertbestimmung und gerechte Aufteilung

Wertbestimmende Faktoren

Methoden zur Wertbestimmung

Wie sieht eine gerechte Aufteilung aus?

Wie weiter mit der Hypothek?

Ausstieg aus der Hypothek

Die Hypothek auf die Kinder übertragen

Die Hypothek auf eine andere Immobilie übertragen

Gelder aus der zweiten Säule und der Säule 3a

Steuern und Gebühren

Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern

Erbschafts- und Schenkungssteuern

So können Sie die Steuern optimieren

Anfallende Gebühren

Übertragung und Übergabe

Die letzten Schritte bei der Weitergabe

Die Übertragung auf ein Kind

Räumung und Reinigung

Verträge und Versicherungen

Die persönliche Übergabe

Anhang

Beispiel eines Maklervertrags

Musterformulierungen für Testamente

Adressen und Links

Literatur

Stichwortverzeichnis

Ein Buch – zwei Optionen

Verkaufen oder vererben? Sind Sie noch unschlüssig, welche der beiden Optionen für Sie die richtige ist? Im Einleitungskapitel zeigt Ihnen dieser Ratgeber Gründe und Argumente für beide Möglichkeiten sowie deren Vor- und Nachteile auf. Je nachdem, ob Sie sich für einen Verkauf (ab Seite 21) oder für die Weiter-gabe innerhalb der Familie (ab Seite 139) entscheiden, können Sie im entsprechenden Teil des Ratgebers weiterlesen. Beide Op-tionen werden detailliert und mit allen wichtigen Schritten erklärt. Damit Ihnen bei ähnlichen Inhalten lästiges Hin- und Herblättern erspart bleibt, enthalten die Teile zum Verkauf und zum Vererben alle nötigen Informationen im Detail und sind in sich abgeschlossen.

Vorwort

Bis zur Jahrtausendwende war die Schweiz ein Mieterland. Nur etwa 30 Prozent der Einwohnerinnen und Einwohner lebten damals in einem Eigenheim. Dies hat sich mittlerweile etwas verändert: Der Anteil derer, die ein Haus oder eine Wohnung besitzen, beträgt heute gegen 40 Prozent. Entsprechend häufiger kommt es auch vor, dass jemand sein Haus verkauft oder seine Wohnung vorzeitig an die Nachkommen weitergibt. Wir sind zwar noch nicht so mobil wie amerikanische Eigenheimbesitzer, die oft mehrmals im Leben ihr Haus verkaufen und wieder ein neues erwerben. Doch die Zahlen zeigen, dass auch in der Schweiz neben Neubauten viele bestehende Objekte auf den Markt kommen: Im Schnitt wechseln jährlich rund 30 000 gebrauchte Häuser oder Wohnungen den Besitzer.

Während der Umzug von einer Mietwohnung in die nächste eine vergleichsweise einfache Sache ist, müssen Sie den Verkauf Ihres Eigenheims oder die Weitergabe in der Familie vorausschauend und mit Bedacht planen. Dieser Ratgeber begleitet Sie von den ersten Überlegungen über die Abwicklung der Weitergabe oder des Verkaufs bis hin zur Übergabe an die neuen Eigentümer. Dabei werden alle wichtigen Bereiche beleuchtet, etwa die erbrechtliche Situation, die Ermittlung des Liegenschaftswerts, die Bestimmung des maximalen Verkaufspreises, die Finanzen, die Hypothekarfinanzierung und die Wahl der passenden Maklerin, falls Sie Ihr Eigenheim nicht auf eigene Faust verkaufen wollen.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf oder bei der Weitergabe Ihrer Immobilie.

Üsé Meyer, Reto Westermann

im September 2019

Verkaufen, vererben oder vermieten? Ein Überblick

Ihr Haus ist Ihnen aufs Alter hin zu gross geworden? Sie müssen aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln? Sie möchten Ihr Eigenheimbereits zu Lebzeiten innerhalb der Familie weitergeben? Oder Sie planengar auszuwandern? In unserer multioptionalen Gesellschaft ist es im Gegensatz zu früher keine Seltenheit, dass sich jemand von seinem Wohneigentum trennt – sei es durch Verkauf oder durch eine vorzeitige Weitergabe in der Familie. Das zeigen auch Markterhebungen: Jährlich verkaufen oder vererben in der Schweiz im Schnitt 30 000 Besitzer ihr Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung und erzeugen dabei ein Marktvolumen von rund 50 Milliarden Franken.

Das Eigenheim verkaufen

In den meisten Fällen ist der Verkauf des Eigenheims durchaus wohlüberlegt und erfolgt aus freien Stücken. Typische Beispiele sind:

■Die Stadtwohnung, die ein junges, kinderloses Paar gekauft hat, ist für die Familienphase zu klein oder ungünstig gelegen und soll durch ein Haus ersetzt werden.

■Die Kinder sind ausgezogen, die Eltern möchten vom grossen Haus in eine Wohnung wechseln, die Kinder haben aber kein Interesse am Elternhaus oder besitzen selber schon Wohneigentum.

■Man wandert aus und benötigt das im Eigenheim gebundene Kapital, um im Ausland eine neue Existenz aufzubauen.

■Man möchte das im Eigenheim gebundene Kapital auf die Pensionierung hin für andere Zwecke nutzen, etwa für eine grosse Reise.

Manchmal kommt es aber auch vor, dass der Verkauf durch äussere Umstände erzwungen wird. Typische Beispiele sind:

■Ein neuer Job erfordert den Umzug an einen Ort, der sich nicht in Pendeldistanz befindet.

■Die finanzielle Situation hat sich so verändert, dass man mittelfristig den Hypothekarzins nicht mehr bezahlen kann oder auf das im Eigenheim gebundene Eigenkapital angewiesen ist.

■Die gesundheitliche Situation macht den Wechsel in eine alters- oder rollstuhlgerechte Wohnumgebung nötig.

■Man ist nicht mehr mobil und ist deshalb gezwungen, das abgelegene Haus auf dem Land gegen ein Objekt mit gutem Anschluss an den öffentlichen Verkehr zu tauschen.

■Die ehemals angenehme Wohnumgebung hat sich negativ verändert, beispielsweise durch grosse Neubauten oder zunehmenden Verkehrslärm.

Ein Verkauf aus freien Stücken hat verschiedene Vorteile: Durch das frei werdende Eigenkapital stehen Ihnen alle Möglichkeiten offen, etwa für den Kauf einer anderen Immobilie oder zur Erfüllung lang gehegter Wünsche. Zudem ziehen Sie – etwa im Vergleich mit einer Weitervermietung – einen klaren Schlussstrich und sind offen für Neues. Der Verkauf des zu gross gewordenen Hauses kann gerade im Alter eine Befreiung von einer drückenden Last sein und die Türen zu einem neuen Lebensabschnitt öffnen. Handkehrum ist der Entscheid endgültig und Sie müssen sich vom vertrauten Besitz trennen. Kaufen Sie anschliessend kein neues Eigenheim, kann sich zudem Ihre steuerliche Situation negativ verändern.

Das Eigenheim vererben

Das eigene Zuhause hat einen hohen emotionalen Stellenwert. Hier haben Sie einen Grossteil Ihres Lebens verbracht, hier sind vielleicht auch Ihre Kinder aufgewachsen. Und allenfalls haben schon Ihre Eltern oder sogar Grosseltern im selben Haus gewohnt. Eine Liegenschaft, die mit derart vielen, meist wertvollen Erinnerungen verbunden ist, verkauft man nicht gerne an eine wildfremde Drittperson. Kein Wunder, ist es der Wunsch vieler Eigenheimbesitzer, ihre Liegenschaft weiterhin in der Familie zu behalten. Viele stellen dies bereits zu Lebzeiten sicher – mit einem Erbvorbezug oder einer Schenkung. Andere regeln zu Lebzeiten zumindest schon das gewünschte Vorgehen für die Erbteilung nach dem eigenen Ableben.

Gerade für die Weitergabe des Eigenheims bereits zu Lebzeiten sprechen aber nicht nur emotionale Gründe. Auch finanzielle Überlegungen können ein Rolle spielen: Je nachdem lässt sich damit beispielsweise die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer positiv beeinflussen. Oder vielleicht geht es Ihnen auch einfach darum, eine gerechte Erbteilung unter Ihren Nachkommen zu garantieren – ohne die sonst häufigen Konflikte.

Und nicht zuletzt wollen viele Eheleute sich mittels Testament oder Erbvertrag gegenseitig finanziell absichern – damit der Partner, die Partnerin nach dem eigenen Tod im Eigenheim bleiben kann, ohne in finanzielle Probleme zu geraten.

Zu Lebzeiten weitergeben?

Wenn Sie vor dem Entscheid stehen, ob Sie Ihr Eigenheim verkaufen oder doch lieber in der Familie weitergeben wollen, werden Sie sich unweigerlich auch mit den Vor- und Nachteilen beider Varianten aus-einandersetzen (siehe Tabelle auf Seite 16). Bei einer Schenkung zu Lebzeiten machen Sie diese Überlegungen wahrscheinlich nicht nur für sich selbst, sondern Sie werden auch die Vor- und Nachteile für die Beschenkten abwägen. Die Vorteile einer Schenkung zu Lebzeiten aus Ihrer Sicht sind klar: Sie können das Vorgehen und die faire Aufteilung im engsten Familienkreis besprechen und zu aller Zufriedenheit regeln. So vermeiden Sie spätere Konflikte unter den Erben. Ausserdem bleibt das Haus, die Wohnung nach wie vor in Familienbesitz. Auch aus steuerlicher Sicht kann die Weitergabe in der engsten Verwandtschaft sinnvoll sein – weil dadurch die Grundstückgewinnsteuern aufgeschoben werden können.

Die Nachteile einer Schenkung zu Lebzeiten sind vor allem finanzieller Art: Weil Sie damit bereits einen grossen Vermögenswert aus der Hand geben, könnten Ihnen diese Mittel später fehlen – etwa falls die Renten für Ihren Lebensunterhalt nicht ausreichen. Auch für die Beschenkten sind die Nachteile vor allem im monetären Bereich zu suchen: Sie werden nicht nur ihre bisherigen Lebenshaltungskosten bezahlen, sondern neu auch für den Unterhalt der Liegenschaft und für die Hypothekarzinsen aufkommen müssen. Sind die Beschenkten weiter entfernte Verwandte oder Nichtverwandte, fallen ausserdem schnell hohe Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuern an.

Ist eine zwischenzeitliche Vermietung sinnvoll?

Wenn Sie sich Gedanken darüber machen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu Lebzeiten weiterzugeben, kann auch eine zwischenzeitliche Vermietung zum Thema werden. Beispielsweise weil Sie sich eine Rückkehr ins angestammte Eigenheim offenlassen wollen, falls es mit dem neuen Job anderswo nicht klappt, die Mietwohnung in der Stadt doch nicht das Richtige ist, Sie sich emotional noch nicht ganz lösen können oder Ihr Kind die Wohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt über-nehmen möchte.

Eine Vermietung ist, so die Erfahrung von Fachleuten, in der Regel nur für einige Monate oder maximal ein Jahr sinnvoll. Denn zum einen übernehmen Sie während der Vermietungsdauer alle Pflichten eines Vermieters, müssen also etwa für den Unterhalt, die Abrechnung der Nebenkosten und die Reparatur defekter Bauteile sorgen. Zum andern können Sie nicht über das in der Immobilie gebundene Kapital verfügen. Zudem ist der Weiterverkauf einer bewohnten Liegenschaft in der Regel schwieriger und – je nachdem, wie das Objekt finanziert wird – lohnt sich die Vermietung auch finanziell nicht.

VORZEITIGE WEITERGABE, VERKAUF ODER ZWISCHENVERMIETUNG – VOR- UND NACHTEILE

Kriterien für den Verkaufsentscheid

Meist fällt der Entscheid für einen Verkauf des Eigenheims aus freien Stücken. Beispielsweise weil man in eine zentralere und bequemere Wohnung umziehen möchte. Manchmal steckt aber auch ein gewisser Zwang dahinter, etwa bei einem Jobwechsel, der einen Umzug in einen anderen Landesteil nötig macht.

Während bei einem Umzug aus beruflichen Gründen der Zeitpunkt für den Verkauf üblicherweise vorgegeben ist, kann man diesen in den meisten anderen Fällen selber bestimmen. Bei der Festlegung des passenden Zeitpunkts spielen sowohl emotionale als auch sachliche Faktoren eine Rolle.

Der richtige Zeitpunkt – emotionale Faktoren

Auch wenn der Plan, das Eigenheim zu verkaufen, schon länger im Kopf herumgeistert, braucht es meist Zeit, um sich schlussendlich mit dem Gedanken an einen Auszug anzufreunden. Sich von einer Liegenschaft zu lösen, ist immer auch ein emotionaler Prozess. Besonders wenn man sich nach Jahrzehnten im eigenen Haus von vielen Dingen trennen muss, weil die neue Wohnung kleiner ist. Auch wenn die Liegenschaft sich lange Zeit im Familienbesitz befand, kann dies ein Grund sein, mit dem Verkauf zu zögern.

Wenn Ihnen die Trennung von Ihrem Haus, Ihrer Wohnung persönlich Probleme macht, sollten Sie sich frühzeitig mit der emotionalen Seite auseinandersetzen. Tauschen Sie sich mit Ihrem Partner, Ihrer Partnerin oder mit anderen Familienmitgliedern aus, wägen Sie die Vor- und Nachteile des Verkaufs nochmals sauber gegeneinander ab und überlegen Sie sich auch Alternativen. Beispielsweise, dass Sie sich eine Hintertür offen lassen und Ihr Eigenheim nach dem Auszug vorerst nur vermieten, statt es gleich zu verkaufen (siehe auch Seite 27).

KLARA UND NOLDI F. wohnen seit dreissig Jahren in einem Reihenhaus in einer Landgemeinde. Eigentlich fühlen sie sich hier sehr wohl, andererseits denken sie seit der kürzlichen Pensionierung darüber nach, das Haus zu verkaufen und zurück in die Stadt zu ziehen, wo sie aufgewachsen sind und bis zur Geburt ihrer Kinder gelebt haben. Seit gut einem Jahr diskutieren sie hin und her. Mal sind sie überzeugt, dass ein Umzug das Richtige sei, mal haben sie das Gefühl, es wäre der falsche Entscheid. Schliesslich einigen sich Herr und Frau F. auf einen Kompromiss: Sie suchen eine Miet­wohnung in der Stadt, vermieten ihr Reihenhaus vorerst befristet für ein Jahr und stellen allen Hausrat, der in der Stadtwohnung keinen Platz hat, in einem Lager unter. Ein guter Entscheid: Bereits nach einem halben Jahr am neuen Ort ist den beiden klar, dass das Leben in der städtischen Hektik in ihrem Alter nichts mehr für sie ist. Deshalb kündigen sie die Wohnung auf Ende des ersten Jahres wieder und ziehen zurück in ihr Haus auf dem Land.

Der richtige Zeitpunkt – sachliche Faktoren

Der richtige Moment für den Verkauf einer Liegenschaft wird auch von sachlichen Faktoren beeinflusst: von der Verfügbarkeit der neuen Wohnung, des neuen Hauses beispielsweise oder vom Immobilienmarkt, von der Nachfrage, von der finanziellen Situation und zum Teil auch von steuerlichen Überlegungen.

Im Vordergrund steht bei solchen Abwägungen meist die Marktsitua-tion: Ist die Nachfrage gut und lässt sich ein hoher Preis erzielen? Oder lohnt es sich, eher noch etwas zuzuwarten? Schlüssige Antworten auf diese Fragen sind auch für Kenner des Immobilienmarkts schwer zu finden, denn es lässt sich – ähnlich wie bei den Aktienkursen an der Börse – nicht wirklich voraussagen, wie sich die Preise für Häuser oder Eigentumswohnungen mittelfristig entwickeln werden. So hat sich in den letzten zwanzig Jahren die Preiskurve für Immobilien an guten Lagen laufend nach oben bewegt (siehe auch nächste Seite), obwohl Fachleute immer wieder ein Ende des Immobilienbooms vorausgesagt haben. Als Faustregel gilt deshalb: Wenn die Nachfrage stimmt und sich ein zufriedenstellender Preis erzielen lässt, sollte man den Verkauf durchziehen.

Quelle: Wüest Partner, 2018

Ausschlaggebend für den Verkaufszeitpunkt ist oft auch die finanzielle Situation. Haben Sie beispielsweise bereits eine neue Wohnung gekauft, kann die damit verbundene Doppelbelastung einen zügigen Verkauf der bestehenden Liegenschaft forcieren (siehe auch Seite 110).

Und schliesslich kann auch die steuerliche Belastung durch den Verkauf den richtigen Zeitpunkt beeinflussen. Ein Beispiel: Liegen der Verkauf der bisherigen Liegenschaft und der Kauf eines neuen Objekts zeitlich nicht zu weit auseinander, kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden (siehe Seite 119). Zudem: Wechseln Sie an einen Ort mit tieferer Steuerbelastung als bisher, lohnt sich ein Umzug vor dem Jahreswechsel. Denn die Besteuerung erfolgt in derjenigen Gemeinde, in der man am Jahresende wohnt.

TIPPS Die Erfahrung von Fachleuten zeigt: Je älter man zum Zeitpunkt des Auszugs aus dem angestammten Eigenheim ist, desto schwerer fällt es einem und desto mehr Zeit braucht man dafür. Planen Sie im Hinblick auf die Pensionierung den Verkauf Ihres jetzigen Eigenheims und den Umzug in eine neue Liegenschaft oder ein Mietobjekt, sollten Sie damit nicht allzu lange zuwarten. Rein aus finanziellen Gründen empfehlen Experten, den Schritt sogar schon einige Jahre vor der Pensionierung zu machen. Das gilt ins­besondere dann, wenn Sie planen, wiederum Wohneigentum zu erwerben. Solange Sie noch im Berufsleben stehen, ist Ihr Einkommen höher und die Finanzierung einfacher zu regeln.

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Eilt der Verkauf nicht und möchten Sie einen möglichst guten Preis erzielen, sollten Sie eine erfahrene Immobilienspezialistin beiziehen und mit ihr den richtigen Zeitpunkt bestimmen. Manchmal genügt es nur schon, die passende Jahreszeit zu wählen. So ist nach der Erfahrung von Fachleuten der Frühling meist die beste Zeit für einen Verkauf. Die ersten warmen Tage und das spriessende Grün lassen bei vielen den Wunsch nach einem eigenen Heim aufkeimen. Entsprechend nimmt die Nachfrage zu und damit auch die Chance, einen höheren Preis zu erzielen.

Den Verkauf kommunizieren

Innerhalb der Familie und im engeren Freundeskreis werden Sie den geplanten Umzug und damit auch den Verkauf Ihrer Liegenschaft in der Regel schon zu einem relativ frühen Zeitpunkt thematisieren. Wichtig ist es aber auch, die direkten Nachbarn rechtzeitig zu informieren. Denn oft hat man jahrzehntelang nebeneinander gewohnt, und ein Wechsel der Eigentümerschaft bedeutet auch für die Nachbarn eine Veränderung. Für den richtigen Zeitpunkt gilt: Informieren Sie die Nachbarschaft erst, wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Sie verkaufen wollen, und spätestens, bevor Sie das erste Inserat aufschalten. Wissen die Nachbarn Bescheid, können sie zudem Hinweise auf mögliche Kaufinteressenten geben.

VESNA UND MIRKO T. haben sich schon länger überlegt, ihrHaus zu verkaufen. Denn seit die Kinder ausgezogen sind, ist es ihnen zu gross. Nachdem sie eine passende Eigentumswohnung im selben Quartier gefunden haben, ist ihr Entscheid gefällt. Bevor sich die T.s auf die Suche nach einer Maklerin machen, informieren sie ihre Nachbarn bei einem kleinen Sommerapéro über den Verkauf. Dabei weisen sie darauf hin, dass sie bereit wären, das Haus an Freunde oder Bekannte der Nachbarn zu verkaufen, sofern diese einen marktgerechten Preis bezahlen. Kurz darauf meldet sich der Bruder eines Nachbarn. Er würde das Haus gerne mit seiner Frau zusammen kaufen. Herr und Frau T. lassen von einer Schätzerin den Wert ermitteln und werden sich mit dem Bruder des Nachbarn bald handelseinig.

TIPP Ein Verkauf der Liegenschaft an Bekannte Ihrer Nachbarn erspart Ihnen zwar einen Grossteil des Aufwands für die Vermarktung sowie das Honorar einer Maklerin. Dafür haben Sie unter Umständen weniger Gestaltungsspielraum beim Preis, da keine Konkurrenzsituation besteht. Überlegen Sie sich deshalb, schon bevor Sie den Verkauf in der Nachbarschaft zum Thema machen, ob für Sie ein direkter Verkauf denkbar ist oder ob auch Bekannte von Nachbarn das normale Verkaufsprozedere – beispielsweise mit Bietrunden – absolvieren müssen (siehe Seite 59).

Das Eigenheim vorübergehend vermieten

Sie wollen vom grossen Haus in eine kleinere Wohnung wechseln, befürchten aber Probleme, wenn Sie gleichzeitig das Haus ver­kaufen, eine Wohnung kaufen und erst noch umziehen sollen. Dann kann eine befristete Vermietung die passende Lösung sein.

Müssen Sie die Zeit bis zum Verkauf Ihrer Immobilie überbrücken, weil Sie selber schon vorzeitig umziehen, können Sie mit einer Zwischenvermietung die finanzielle Belastung reduzieren. Neben den Einnahmen bietet eine Vermietung noch einen weiteren Pluspunkt: Da das Objekt bewohnt ist, wird es gepflegt und «Standschäden» werden verhindert. Trotz dieser Vorteile sollten Sie sich der folgenden Punkte bewusst sein:

■Vor allem bei einer kurzen Vermietungsdauer ist der Initialaufwand (Suche nach Mietern, Vertragsabschluss, Übergabe und Rückgabe des Objekts etc.) immer überproportional hoch.

■Wenn Sie als Eigentümer der Liegenschaft zum Vermieter werden, müssen Sie sich unbedingt im Klaren darüber sein, dass Sie damit auch alle zugehörigen Rechte und Pflichten übernehmen. So sind Sie beispielsweise verpflichtet, das Objekt mängelfrei zu halten, die Nebenkosten ordnungsgemäss abzurechnen (sofern nicht pauschal in der Miete enthalten) oder bei einer Senkung des Referenzzinssatzes die Miete zu reduzieren.

■Um möglichem Ärger vorzubeugen, ist es wichtig, dass alles rund um das Mietverhältnis gemäss den gesetzlichen Vorgaben abläuft. Dazu gehören beispielsweise ein klar formulierter Mietvertrag, die vorschriftsgemässe Berechnung des Mietzinses (siehe Seite 34), die Verwendung der in einigen Kantonen vorgeschriebenen Formulare für den Anfangsmietzins und eine eventuelle Kündigung sowie die Einhaltung von Fristen. Daran sollten Sie sich auch bei der Vermietung an Bekannte oder Freunde halten.

■Leben Mieter im Objekt, sind Besichtigungen für den Verkauf schwieriger. Sie müssen vorher mit den Mietern abgemacht werden und sollten auch nicht zu häufig stattfinden. Zudem scheuen sich Kaufinteressenten zum Teil, ein vermietetes Objekt zu erwerben, da sie Bedenken haben, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht.

■Selbst bei einem befristeten Mietvertrag kann der Mieter den Auszug durch den Gang vor die Schlichtungsstelle unter Umständen verzögern (siehe auch Seite 31).

■Die Vermietung hat möglicherweise steuerliche Auswirkungen, denn die Mieteinnahmen müssen anstatt des Eigenmietwerts in der Steuererklärung eingetragen werden. Sind die Einnahmen höher als der Eigenmietwert, kann aufgrund der steuerlichen Progression auch die finanzielle Belastung steigen (siehe auch Seite 31).

TIPP Lassen Sie sich vor der Vermietung Ihrer Liegenschaft unbedingt von einer Fachperson beraten, um möglichen Stolpersteinen aus dem Weg zu gehen. Wenn Sie Mitglied des Hauseigentümerverbands oder des Hausvereins sind (Adressen im Anhang), helfen Ihnen die dortigen Fachleute kostenlos weiter.

Das spricht für eine Vermietung

Eine Zwischenvermietung ist dann sinnvoll, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

■Das Objekt lässt sich ohne grosse Renovationen im bestehenden Zustand sofort vermieten.

■Der Mietzins deckt zumindest alle laufenden Kosten.

■Die Nachfrage ist gut und eine Mieterin lässt sich ohne grossen Aufwand finden.

■Die potenziellen Mieter haben aufgrund ihrer Lebenssituation kein Problem mit einer zeitlich befristeten Mietdauer. Etwa weil sie es als Studierende gewohnt sind, öfters umzuziehen, weil sie eine befristete Anstellung haben oder weil sie auf einen späteren Zeitpunkt hin bereits eine andere Wohnung in Aussicht haben.

■Sie selber haben kein Problem damit, sich als Vermieter oder Vermieterin um das Objekt zu kümmern, und wohnen nicht allzu weit entfernt.

TIPP Falls der Grund für eine vorübergehende Vermietung Ihrer Liegenschaft vor allem darin liegt, dass Sie sich noch nicht davon trennen können, sollten Sie zum Voraus einen Zeitpunkt fest-legen, zu dem Sie über das weitere Vorgehen entscheiden. Sonst laufen Sie Gefahr, die Immobilie über Jahre «mitzuschleppen» und den Verkauf vor sich herzuschieben.

Theoretisch können Sie auch eine Immobilienverwaltung mit der Vermietung Ihrer Liegenschaft beauftragen. Das spart zwar einen Grossteil der Umtriebe, dafür müssen Sie der Verwaltung aber eine Entschädigung zahlen. Diese beträgt für Einzelobjekte in der Regel eine Monatsmiete pro Jahr. Dazu kommt der Aufwand für die Suche nach einer Mieterin. Dafür sind zwischen sieben und zehn Prozent einer Jahresmiete zu bezahlen.

CHRISTINA UND ROLAND M. ziehen von ihrem Reihenhaus in eine neu erworbene Eigentumswohnung. Der Käufer kann das Haus aber erst in einem halben Jahr übernehmen. Damit die Liegenschaft nicht sechs Monate lang leer steht, möchten die M.s sie für 2500 Franken pro Monat vermieten. Sie wollen die Sache aber nicht selber an die Hand nehmen und lassen sich von einer Immobilienverwaltung die Kosten für die Mietersuche und die Betreuung während der Mietzeit offerieren. Für die Suche nach einer Mieterin veranschlagt die Agentur sieben Prozent einer Jahresmiete, was rund 2100 Franken entspricht. Dazu kommt eine halbe Monatsmiete oder 1250 Franken für die Verwaltung während eines halben Jahres. Insgesamt müsste das Ehepaar M. also 3350 Franken bezahlen.

Vermieten an Freunde und Verwandte

Am einfachsten ist bei einer befristeten Dauer oft die Vermietung im Freundes-, Verwandten- oder Bekanntenkreis. Vielleicht freut sich ja ein Neffe über die Möglichkeit, zusammen mit Kollegen für ein Jahr in einer WG zu wohnen, oder eine Enkelin zieht mit ihrer Freundin für ein paar Monate ein. Trotz Freundschaft oder Verwandtschaft sollten Sie bei der Vermietung von Wohnräumen aber einen kühlen Kopf bewahren und klar zwischen der persönlichen und der geschäftlichen Beziehung unterscheiden. Denn kommt es während der Mietdauer zu Differenzen, befinden Sie sich plötzlich in einer mietrechtlichen Auseinandersetzung. Und da das Mietrecht in der Schweiz eher mieterfreundlich formuliert ist, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass Sie als Vermieter oder Vermieterin schnell einmal den Kürzeren ziehen.

Um möglichen Problemen vorzubeugen, sollten Sie deshalb Folgendes beachten:

■Schliessen Sie auch mit Bekannten und Freunden immer einen schriftlichen und befristeten Mietvertrag ab; verlängern können Sie diesen jederzeit. Selbst wenn die eigenen Kinder die Wohnung oder das Haus als Mieter übernehmen, braucht es einen schriftlichen Vertrag – auch wenn sie unentgeltlich wohnen.

■Berechnen Sie den Mietzins gemäss den Vorschriften (siehe Seite 34). Teilen Sie diesen in den Kantonen mit Formularzwang auf dem vorgeschriebenen Formular mit.

■Falls Sie einen Mietzins vereinbaren, der unter dem theoretischen Maximum liegt, oder ganz auf einen Mietzins verzichten, halten Sie die Differenz im Vertrag in Form einer Mietzinsreserve fest. Damit behalten Sie sich das Recht offen, den Zins zu einem späteren Zeitpunkt um die Reserve zu erhöhen. Ohne eine solche Klausel können Sie die Miete gemäss Mietrecht nicht einfach anheben – auch nicht wenn Ihre Verwandte oder Bekannte aus- und ein neuer Mieter einzieht.

■Behalten Sie bei der Festlegung des Mietzinses auch den Eigenmietwert im Auge. Vereinbaren Sie einen Zins, der nicht tiefer liegt, als die Hälfte des Eigenmietwerts, dienen bei der Berechnung der Bundessteuer nur die wirklichen Mieteinnnahmen als Grundlage. Einige Kantone haben diese Regelung für die Staats- und Gemeindesteuern ebenfalls übernommen, andere wiederum besteuern im Minimum den Eigenmietwert.

■Analog zum Verkauf einer Eigentumswohnung kann es auch bei der Vermietung Einschränkungen durch die Eigentümerschaft in Form eines Einspracherechts geben (siehe Seite 25).

Spezialfall Eigentumswohnung

In Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen birgt das Nebeneinander von Mietern und Eigentümern ein gewisses Konfliktpotenzial. Planen Sie, Ihre Wohnung zu vermieten, sollten Sie deshalb im Voraus abwägen, ob damit Probleme verbunden sein könnten – gerade in kleinen Mehrfamilienhäusern mit wenigen Parteien ist hier besondere Vorsicht geboten. Verbieten kann Ihnen die Zwischenvermietung im Normalfall niemand, ausser im Reglement wäre ein Einspracherecht vorgesehen (siehe Kasten auf Seite 25). Doch auch wenn kein solches Recht besteht, sollten Sie das Thema zumindest mit den Eigentümern der direkt angrenzenden Wohnungen besprechen. Vielleicht kennen diese sogar jemanden, der als Mieter in Betracht kommt.

Der befristete Mietvertrag

Wer eine Liegenschaft vermietet, geht mit der Mieterin ein Vertragsverhältnis ein – unabhängig davon, ob nur eine mündliche Abmachung besteht oder ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird. Alle rechtlich relevanten Punkte zur Vermietung sind im Obligationenrecht geregelt (Art. 253 ff.). Bei der zeitlich begrenzten Vermietung einer Liegenschaft ist ein befristeter Mietvertrag meist die beste Variante:

■Ein zeitlich begrenzter Vertrag schafft von Beginn weg klare Verhältnisse bezüglich der Mietdauer.

■Ein befristeter Vertrag kann zwar auch erstreckt werden, aber nur wenn die Mieterin von sich aus sechzig Tage vor Ablauf des Vertrags an die Schlichtungsstelle gelangt. Zudem wird eine Erstreckung nur dann gewährt, wenn die Mieterin glaubhaft machen kann, dass ein Auszug auf Vertragsende schwerwiegende Konsequenzen hätte. Also beispielsweise, dass sie keine Chance hat, eine andere bezahlbare Unterkunft zu finden.

■Die Kündigung kann bei einem befristeten Mietvertrag – im Gegen--satz zur unbefristeten Variante – nicht als missbräuchlich angefochten werden.

Dauert die Phase der Zwischenvermietung länger als geplant, können Sie den befristeten Mietvertrag jederzeit verlängern – falls die Mieterin einverstanden ist. Dann sollten Sie die Vertragsverlängerung und deren Dauer aber unbedingt schriftlich festhalten. Unternehmen Sie nichts und läuft das Mietverhältnis einfach stillschweigend weiter, wird daraus automatisch ein unbefristeter Vertrag. Dieser erfordert dann eine offizielle Kündigung und der Mieterin stehen alle Anfechtungsmöglichkeiten offen.

TIPPS Am einfachsten verwenden Sie für die Abmachungen mit Ihrer Mieterin einen standardisierten Mietvertrag, wie Sie ihn beispielsweise kostenlos auf der Website des Mieterverbands finden (www.mieterverband.ch